W grudniu przedstawiłem na stronie Czasu Garwolina mój pomysł złożony na ręce władz miejskich - propozycję realizacji miejscowego planu zagospodarowania dla budownictwa wielo-mieszkaniowego na miejskich terenach pod Budzeniem i w ich otoczeniu.
Po analizie tego projektu wykonanej przez Burmistrzynię Garwolina i jej współpracowników, analizie rekomendującej powstrzymanie się od realizacji tego pomysłu, i po posiedzeniu komisji rozwoju gospodarczego miejskiej rady na której dominował sceptycyzm radnych dla tego projektu, możliwość jego rozwijania upadła.
Decydujący o niemożności sensownego przedyskutowania sprawy był argument o niezgodności sporządzania planu zagospodarowania z wymogiem prawa, by w "Studium Przestrzeni" kwartał Miasta zawierający grunty miejskie był oznaczony jako "teren mieszkaniowy", a nie tylko "teren mieszkaniowy w dalszej perspektywie rozwoju Miasta nie ujęty w bilansie planistycznym". "Podjęcie prac nad planowaniem zagospodarowania w tej sytuacji natychmiast przerwałby nadzór wojewódzki" - ocenił sprawę architekt miejski - więc nie było sensu jej procedować.
Co ważne - architekt miejski potwierdził, że gdyby postulowany mpz przygotować tylko dla terenów miejskich (15 ha), to wartość ich wzrosłaby na tyle, że sprzedaż ich części pokryłaby rzeczywiście koszt uzbrojenia i wyasfaltowania ulicy dojazdowej do nowej dzielnicy i koszt urządzenia rynku-deptaka w jej osi. Nowa dzielnica byłaby bezkompromisowo urbanistycznie ładna i stałaby się impulsem rozwojowym dla swego otoczenia. Tu się rozumieliśmy w pełni.
Nie znaczy to jednak, że w innych okolicznościach prawnych radni miejscy poparliby dążenie do utworzenia takiej dzielnicy. "Pomysł nie jest korzystny dla Miasta", "pomysł jest planem wyprzedania za grosze gruntów miejskich", "ziemi się nie sprzedaje" - usłyszałem od Czcigodnych Adwersarzy.
Dlatego jeszcze raz przedstawię hipotetyczny bilans operacji.
Wartość początkowa "rolnych" 15 hektarów gruntu miejskiego - licząc po 20 złotych za metr kwadratowy - to 3 miliony złotych.
Po przekwalifikowaniu terenów na budownictwo wielo-rodzinne cena gruntów wzrosłaby na 100 złotych za metr. Załóżmy, że Miasto pozostawia w swych rękach 3 hektary na rynek-deptak, i 3 hektary na szkołę, przedszkole i parking. Pozostałe 9 hektarów "pod bloki" sprzedaje za 9 milionów złotych. 5 milionów wydaje na wybudowanie ulicy dojazdowej i rynku-deptaka, a pozostałe pieniądze przeznacza na zakup gruntów rolnych leżących na północ od miejskich terenów pod Budzeniem. Powiedzmy, że wystarczyłoby pieniędzy na 10 hektarów takiego gruntu.
Po przemianie szarego na złote Miasto ma 3 hektary gruntów pod szkołę, przedszkole i parking w centrum lokalnym po 100 złotych za metr (3 miliony złotych), połowicznie odtworzony zasób ziemi miejskiej (10 hektarów za 4 miliony), żywotną i piękną dzielnicę wokół rynku - deptaka wpłacającą rocznie 1 milion złotych podatków, nową uzbrojoną ulicę do której mogą łatwo podłączać się nowi inwestorzy, którzy z czasem dołożą swoje podatki dochodowe, firmowe i od nieruchomości - załóżmy - 1 milion złotych rocznie.
Bilans końcowy - wraz z roczną wpłatą z rynku i rocznymi podatkami od mieszkańców dzielnicy - Miasto ma dobra o wartości 9 milionów, a co ważniejsze - ludziom żyje się piękniej.
Talentu otrzymanego w zarząd nie należy zakopywać by tylko trwał.
Jaki błąd - moim zdaniem - popełniają właściciele ziemi i jej zarządcy przy przemyśleniach nad jej pożytkami?
Wśród wielu wariantów rozpatrywanych na przyszłość nie biorą pod uwagę, że nikt nigdy nie kupi od nich ziemi. Nigdy. Po prostu zostaną z polem ostów kołysanych wiatrem. Kto miał się wybudować - wybudował się, pula klientów skończyła się. Strumień życia popłynął w inne strony, do innych dzielnic, miejscowości, krajów.
Koniunktura sama już nie wróci. Tylko przemyślany akt działania może to zmienić. Wzorem - garwolińskie osiedla XX wieku.
Andrzej Dobrowolski
Czy wiecie, ...
... że garwolińscy deweloperzy mają zapas gruntów w Garwolinie wystarczający na następne 20 lat, to znaczy na 50 bloków? Między innymi przy ulicy Targowej (teren dawnej Cory), i teren przy ulicy Beethovena (vis a vis Działek).
... że nowe garwolińskie osiedla bloków budowane są bez planów zagospodarowania osiedli jako zespołów urbanistycznych, metodą pozyskiwania pozwolenia za pozwoleniem na kolejne bloki? Wymagania jakie nakładane są na Miasto przy sporządzeniu mpz są tak absurdalne, że Miasto woli ich nie sporządzać. To jedno ze źródeł słabszej niż na osiedlu Korczaka jakości urbanistycznej nowych osiedli. Nie ma planów zagospodarowania, nie ma urbanistyki.
Greta Leśko, Przypowieść o talentach.
.